Une terrasse passe pour le plus simple des agrandissements. Quelques lambourdes ou une dalle, et le jardin gagne une pièce à vivre. Faut-il pour autant déclarer une terrasse en mairie avant de la construire ?
Sa hauteur, son emprise au sol et l'adresse de la maison décident de la réponse, de l'absence de formalité au permis de construire. Une erreur se paie plus tard, par une mise en demeure ou par le refus d'un futur projet sur la maison.
Aucune formalité, déclaration préalable ou permis de construire selon la terrasse
Une terrasse de plain-pied, posée au niveau du sol, ne demande aucune autorisation d'urbanisme, sauf en secteur protégé où une déclaration préalable est exigée quelle que soit sa surface.
Une terrasse surélevée ou couverte relève de la déclaration préalable jusqu'à une emprise au sol de 20 m², portée à 40 m² si elle est accolée à la maison dans la zone urbaine d'un PLU (plan local d'urbanisme). Au-delà, le permis de construire est obligatoire.
Dans tous les cas, le projet respecte les règles du PLU de la commune, comme le rappelle service-public.fr dans sa fiche consacrée aux terrasses, dont les seuils figurent dans le tableau suivant.
La surface qu'on peut construire sans autorisation ne se résume pas à un chiffre. Hors secteur protégé, la terrasse de plain-pied est dispensée quelle que soit sa taille ; une terrasse surélevée ou couverte, indépendante de la maison, ne l'est que sous 5 m² d'emprise au sol (article R*421-2, a).
| Type de terrasse | Zone urbaine d'un PLU, hors secteur protégé | Hors zone urbaine, hors secteur protégé | Secteur protégé (site patrimonial remarquable, abords d'un monument historique, site classé) |
|---|---|---|---|
| De plain-pied, accolée ou indépendante | Aucune formalité | Aucune formalité | Déclaration préalable, sans seuil de surface |
| Surélevée ou couverte, accolée à la maison | Déclaration préalable jusqu'à 40 m², permis de construire au-delà | Déclaration préalable jusqu'à 20 m², permis au-delà | Mêmes seuils selon la zone, 40 m² en zone urbaine d'un PLU et 20 m² ailleurs |
| Surélevée ou couverte, indépendante | Aucune formalité jusqu'à 5 m², déclaration préalable jusqu'à 20 m², permis au-delà | Aucune formalité jusqu'à 5 m², déclaration préalable jusqu'à 20 m², permis au-delà | Déclaration préalable jusqu'à 20 m², permis au-delà |
Sources : Service-public.fr, autorisation d'urbanisme pour une terrasse, fiche F36774 (vérifiée le 20/11/2025, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article R*421-2 (version en vigueur depuis le 16/11/2024, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article R421-11 (version en vigueur depuis le 16/11/2024, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article R421-9 (version en vigueur depuis le 16/11/2024, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article R*421-14 (version en vigueur depuis le 01/01/2016, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article R*421-17 (version en vigueur depuis le 22/02/2026, lue le 07/10/2026)
Terrasse de plain-pied, surélevée ou couverte, ce qui change la formalité
Avant de mesurer une terrasse, on la qualifie. Son type dit s'il faut une autorisation, puis c'est son emprise au sol de la terrasse qui se compare aux seuils de 20 et 40 m².
Faut-il déclarer une terrasse en béton ou en bois de plain-pied ?
Non, hors secteur protégé. Le code de l'urbanisme range les terrasses de plain-pied parmi les ouvrages dispensés de toute formalité (article R*421-2, j). Service-public les décrit comme non surélevées ou très faiblement surélevées.
Posée au niveau du terrain naturel et sans fondations profondes, une telle terrasse n'entre pas non plus dans l'emprise au sol (fiche F2868).
Les textes ne distinguent pas le bois du béton et ne fixent aucune hauteur chiffrée. Une dalle de terrasse en béton coulée au ras du terrain suit donc la même règle qu'un platelage en bois, et une dalle surélevée se juge comme toute terrasse surélevée.
La réglementation d'une terrasse surélevée tient à son emprise au sol
La réglementation d'une terrasse surélevée part d'une définition. L'emprise au sol correspond à la projection verticale de la construction, avec ses débords et ses surplombs (article R*420-1).
Une terrasse sur pilotis ou sur poteaux compte donc pour toute sa surface projetée, et non pour la seule section de ses appuis. La structure elle-même se prépare à part, pour construire une terrasse surélevée en bois ou en béton.
Terrasse couverte et pergola, deux cas à distinguer
Une terrasse couverte suit les seuils de 20 et 40 m² de la terrasse surélevée. La pergola a sa propre fiche F36773, et le PLU décide si elle compte comme une construction nouvelle ou comme une extension.
En construction nouvelle hors secteur protégé, une pergola est dispensée jusqu'à 5 m² d'emprise au sol si elle ne modifie pas l'aspect extérieur du bâtiment, soumise à déclaration jusqu'à 20 m² et à permis au-delà.
Traitée en extension dans une zone urbaine d'un PLU, elle relève de la déclaration jusqu'à 40 m².
Secteur protégé, PLU et voisinage, les règles qui s'ajoutent
Être dispensé d'autorisation ne dispense pas des règles. Trois séries de contraintes s'ajoutent aux seuils, et chacune peut changer la formalité, l'implantation ou la taille du projet de terrasse.
En secteur protégé, même une terrasse de plain-pied se déclare
Dans un site classé, dans un site patrimonial remarquable comme aux abords des monuments historiques, les terrasses de plain-pied passent sous déclaration préalable (article R421-11, II, g).
Les abords désignent un périmètre délimité par le préfet de région ou, faute de périmètre, les immeubles compris dans le champ de visibilité d'un monument, dans un rayon de 500 m (fiche F32190).
L'Atlas des patrimoines ou la mairie indiquent si la parcelle est concernée. Aux abords d'un monument comme en site patrimonial remarquable, le projet passe en outre sous l'avis de l'ABF, l'architecte des Bâtiments de France.
Les règles du PLU s'appliquent même sans formalité
Une terrasse dispensée de démarche reste soumise au plan local d'urbanisme, que renseigne le service de l'urbanisme de la mairie. Règlement et plans de zonage se lisent aussi sur le Géoportail de l'urbanisme.
Si le PLU ne prévoit rien de particulier, la terrasse se construit soit en limite de propriété, soit en retrait d'au moins 3 m.
Vues sur le voisin, les distances de 1,9 m et de 0,6 m
Une terrasse surélevée qui permet de voir chez le voisin sans se pencher doit laisser 1,9 m entre son bord et la limite séparative. S'il faut se pencher pour voir, la distance tombe à 0,6 m (fiche F76).
Ces distances se mesurent depuis l'extrémité de l'aménagement et valent aussi pour les élévations de terrain. L'accord écrit du voisin permet d'y déroger ; sans lui, le juge peut ordonner la démolition et une indemnisation.
Déposer la déclaration préalable de travaux de votre terrasse
La déclaration préalable de travaux part en mairie par l'une des trois voies que prévoit la fiche service-public de la déclaration préalable :
- en ligne, selon les dispositions prises par la commune ;
- par envoi recommandé, avec avis de réception ;
- en main propre, contre un récépissé.
Le formulaire Cerfa et les plans à joindre
Pour une terrasse, service-public renvoie au Cerfa 16702*03, la déclaration préalable des constructions et travaux non soumis à permis de construire (fiche R2028). Son bordereau énumère toutes les pièces que la mairie peut exiger.
Le dossier de déclaration comprend au minimum :
- un plan de situation du terrain, pour tout projet ;
- un plan de masse, dès que le projet crée une construction ou modifie le volume de la maison ;
- un plan en coupe, si le profil du terrain change ;
- les plans des façades et des toitures, s'ils sont modifiés.
Un permis de construire pour une terrasse se demande sur le Cerfa 13406*17, propre aux maisons individuelles et à leurs annexes (fiche R11637).
Délai d'instruction et réponse de la mairie
La mairie remet un récépissé, ou un accusé de réception électronique pour un dépôt en ligne. Elle a 1 mois pour signaler un dossier incomplet, à compléter sous 3 mois, faute de quoi la demande est rejetée.
Le délai d'instruction court à partir du dossier complet. Sans réponse à son terme, la non-opposition à la déclaration est acquise tacitement, sauf cas particuliers comme le site classé où le silence vaut refus, et un certificat de non-opposition est délivré sur simple demande.
| Demande | Délai hors secteur protégé | Délai aux abords d'un monument historique | Dossiers papier, cas général |
|---|---|---|---|
| Déclaration préalable | 1 mois | 2 mois | 2 dossiers complets, 3 exemplaires en secteur protégé |
| Permis de construire d'une maison individuelle ou de ses annexes | 2 mois | 3 mois | 4 dossiers complets |
Sources : Légifrance, code de l'urbanisme, article R*423-23 (version en vigueur depuis le 01/10/2007, lue le 07/10/2026), Service-public.fr, déclaration préalable, fiche F17578 (vérifiée le 13/02/2026, lue le 07/10/2026), Service-public.fr, permis de construire, fiche F1986 (vérifiée le 13/02/2026, lue le 07/10/2026), Entreprendre.service-public.fr, travaux aux abords des monuments historiques, fiche F32190 (vérifiée le 14/08/2026, lue le 07/10/2026)
Affichage sur le terrain et fin des travaux
Dès la non-opposition, un panneau rectangulaire dont les dimensions dépassent 80 cm annonce l'autorisation sur le terrain. Il reste lisible depuis la voie publique jusqu'à la fin du chantier.
Une fois la terrasse terminée, vous adressez à la mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT).
Construire une terrasse sans autorisation, risques et régularisation
Une terrasse construite sans autorisation alors qu'une déclaration ou un permis était requis expose à des poursuites pénales, civiles et administratives, chacune avec son délai (fiche F642 de service-public).
La régularisation se demande à tout moment, par une déclaration préalable ou un permis. La mairie l'instruit selon les règles d'urbanisme en vigueur, et peut l'accepter, exiger une mise en conformité ou la refuser.
Le temps joue aussi sur les projets futurs. Selon l'article L421-9 du code de l'urbanisme, dix ans après l'achèvement, l'irrégularité d'une construction ne peut plus fonder le refus d'un nouveau permis ou d'une déclaration.
Le texte écarte cette protection notamment en site classé, ou quand un permis de construire était requis et n'a pas été obtenu. À la lettre, une terrasse qui relevait d'une simple déclaration en mairie en bénéficie donc, hors des autres exceptions prévues.
Les sources divergent sur ce point. La fiche de service-public, sous le titre d'un bâtiment édifié sans permis, parle plus largement d'une construction réalisée sans l'autorisation d'urbanisme nécessaire, et la dit imprescriptible.
Avant un nouveau projet sur une maison dont la terrasse n'a jamais été déclarée, faites confirmer sa situation par le service de l'urbanisme, faute de quoi la demande risque un refus.
| Voie | Délai | Ce qui peut être prononcé ou demandé |
|---|---|---|
| Pénale | 6 ans après l'achèvement | Amende de 1 200 € à 300 000 €, 6 mois d'emprisonnement possibles en récidive |
| Civile, commune ou intercommunalité | 10 ans après l'achèvement | Mise en conformité ou démolition |
| Civile, tiers (voisin, syndicat de copropriété, association) | 5 ans après l'achèvement | Mise en conformité, dommages et intérêts, démolition après annulation de l'autorisation s'il en existe une |
| Administrative | Après un procès-verbal d'infraction | Amende jusqu'à 30 000 €, mise en demeure de régulariser, astreinte jusqu'à 1 000 € par jour et 100 000 € au total |
| Refus d'un projet futur fondé sur l'irrégularité (article L421-9) | 10 ans après l'achèvement si la terrasse relevait d'une déclaration préalable, sans limite si un permis était requis ou en site classé (autres exceptions dans l'article) | Refus de permis ou opposition à déclaration |
Sources : Service-public.fr, infractions aux règles d'urbanisme, fiche F642 (vérifiée le 25/02/2026, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article L481-1 (version en vigueur depuis le 28/11/2025, lue le 07/10/2026), Légifrance, code de l'urbanisme, article L421-9 (version en vigueur depuis le 25/08/2021, lue le 07/10/2026)
Faut-il aussi déclarer sa terrasse aux impôts ?
La création d'une terrasse peut modifier les impôts fonciers. Les terrasses figurent parmi les agrandissements à déclarer après achèvement, sur la déclaration foncière modèle IL des changements de consistance (fiche F35742).
Cette déclaration de la terrasse aux impôts se fait dans les 90 jours qui suivent l'achèvement, sous peine d'une amende de 150 €. Elle sert au calcul de la taxe foncière, établie à partir de la valeur locative cadastrale.
La taxe d'aménagement, elle, ne s'applique pas. Une terrasse n'est pas close et couverte, elle n'est donc pas taxable à ce titre (fiche F23263).
Ce que vérifie un maître d'œuvre avant de déclarer une terrasse
Maître d'œuvre, BMA Édifice laisse l'exécution des travaux aux entreprises. Avant toute demande d'autorisation pour une terrasse, nous contrôlons :
- l'emprise au sol réelle, débords et surplombs compris, face aux seuils de 20 et 40 m² ;
- la hauteur par rapport au terrain naturel, qui sépare le plain-pied du surélevé ;
- la zone du PLU et ses règles d'implantation, de hauteur et d'aspect ;
- la situation de la parcelle au regard des secteurs protégés ;
- les distances de vue avec les terrains voisins ;
- des plans tenus à jour du dépôt jusqu'à la DAACT.
Nous dessinons les plans et vérifions les règles ; le dépôt revient ensuite au propriétaire ou à une personne habilitée. Ce cadre est détaillé avec le rôle d'un maître d'œuvre.
Bien déclarer votre terrasse avant le premier coup de pelle
Trois critères décident de la démarche : le type de terrasse, son emprise au sol et la situation du terrain.
BMA Édifice se charge du cadrage sur place, des plans, de la consultation d'entreprises à partir d'un dossier commun, puis du suivi des travaux jusqu'à leur réception.
Pour la déclaration d'une terrasse et son chantier, vous pouvez demander un devis en ligne. Si vous hésitez encore sur la hauteur ou la surface, appelez-nous au 06 09 98 57 61.
Si votre maison se trouve à Nemours ou dans ses environs, voyez le circuit de la déclaration préalable à Nemours.
Questions fréquentes sur la déclaration d'une terrasse
Faut-il passer par un architecte pour une terrasse ?
Jamais pour une déclaration préalable. Pour un permis de construire, un particulier doit y recourir quand la surface de plancher de sa maison excède 150 m², que ce soit avant ou après les travaux (fiche F20568).
Une terrasse en copropriété ou en lotissement demande-t-elle d'autres accords ?
En copropriété, des travaux qui créent une vue exigent d'abord un vote de l'assemblée générale réunissant la majorité des voix de l'ensemble des copropriétaires. En lotissement, un voisin peut invoquer le cahier des charges devant le juge judiciaire.
Que faire si la mairie s'oppose à la déclaration de votre terrasse ?
Vous disposez d'un mois pour un recours gracieux auprès du maire et de deux mois pour saisir le juge administratif. Si l'opposition suit un avis défavorable de l'ABF en site patrimonial remarquable ou aux abords d'un monument, un recours préalable auprès du préfet de région est obligatoire.
Combien de temps la déclaration préalable d'une terrasse reste-t-elle valable ?
Trois ans. Elle est périmée si les travaux ne commencent pas dans ce délai ou s'interrompent ensuite plus d'un an. Deux prolongations d'un an sont possibles, demandées au moins deux mois avant l'échéance, si les règles d'urbanisme n'ont pas changé.
Faut-il déclarer l'ouverture du chantier d'une terrasse ?
Non sous déclaration préalable. Sous permis de construire, la déclaration d'ouverture de chantier est adressée à la mairie dès le début des travaux (fiche F1992).
Déclaration préalable de travaux à Nemours : dépôt en ligne ou en mairie, PLU, avis de l'ABF. BMA Édifice pilote votre projet.